40歳になる子供のことで、先生のご意見を賜りたく存じます。 サラリーマンの節税対策として、東京で4150万円のマンション（築15年）をローンで購入して、それを賃貸して収入を得る。 ローンは35年間で利率1.944％です。 ローン返済は毎月136,285円それに管理費や修繕積立金、固定資産など加えると、家賃保証112,000円で賄えず、毎月約4万円ほどの持ち出しになります。 ただ、副業として年間100万円ほど経費計上が出来、税還付金が年40万円ほど見込めるそうです。 総経費より節税効果は若干少ないので、年間収支は10万円弱マイナスになりますが、 それでマンションは資産になっていき、例えば10年後に売却すれば1,000万円ぐらいの利益は見込めるとのことです。 私は、この計画は甘いと思います。まず、時期的に今は良くないと思います。 リーマンショックをはるかに超える大不況が近づいている時に、不動産投資も避けるべきと考えます。 株だけでなく不動産も大暴落する可能性大と思うので、どうせやるなら不況で底値になった時に投資するなら検討する価値があるかと思います。 そもそもマンション投資はリスク（事故物件化や地震・火災など）が多いので、私は投資しなかったし、魅力を感じません。 先生は、この投資についてはどのようにお考えですか？ 私は、子供にどのようにアドバイスすれば良いのでしょうか？ 御指導のほどよろしくお願い申し上げます。

質問日：Thu Apr 16

【林先生の回答】

こんにちは。林則行です。

あなたの本当に言っているとおりなんですけれど、
まずこの一番大事なのは、投資っていうのは、その場その場で利益が出ていかないと意味がないです。

つまり不動産投資をしている人っていうのは、全てがと言っていいでしょう、毎月のお家賃が入ってきます。
それに対していろいろなコストを引いても、その毎月毎月で少しでも利益が出ていないと、それは投資としては成立しないんだというふうに思っています。

そうじゃなくて、後でキャピタルゲインで取るからいいやっていう考え方というのは、不動産投資にはないです。
ですからここを説明しないといけないんですよね。

ただね、これ一つ問題なのは、そこまではご説明できるんですが、別人格ですよね、お子さんとはいうものの。
だからやりたいと言ったら、これどうにもならないですよね。

そうすると、とりあえず言うだけ言って、あとはご本人がどういうふうに判断するかというふうになってしまいます。
下手に言うと家族の関係壊してしまいますから、これはどうにもならないですよね。

ある段階で損が大きくならない段階でまた撤退するというのをお勧めする以外に手はないでしょう。
これはご夫婦でもそうですけどね、そのようにお考えになってください。

今言ったことが一番大事です。
毎月の収支がトントンより良くないと意味がないんですよ。
ビジネスというのはそういうもんでしょう。
他と考えるとこうなるというのは全然考え方としておかしい。
不動産業をやっている人と同じ発想じゃないといけないわけですよね。
このようにお考えになってください。
他にもご質問があるようでしたらお寄せになってください。